附:養老地產項目的空間規劃

作者:admin | 來源:未知 | 時間:2017-09-07 | 關鍵詞:養老養生項目規劃,養老地產項目規劃,田園養老項


7.1  項目選址原則

養老地產項目的選址是項目開發的一個最基本環節,也是一個最容易被忽視的環節。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度,也決定了項目開發的成功或失敗。因此,在項目開發之前一定要掌握此類項目選址的基本原則,認真對待項目的選址問題。

我們認為養老地產項目的選址除了應滿足居住區選址的一般要求外,還應該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響養老地產項目選址的關鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外,如何利用對這些因素的分析來確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問題,有效地指導養老地產項目的選址,我們對國內外的一些養老地產項目以及相關文獻資料進行了搜集、分析與研究。經研究,我們認為影響養老地產項目選址最關鍵的要素有六個,即:地塊區位、自然環境、生活環境、配套設施、交通條件以及地形地勢六個方面,下面我們將逐一進行分析與闡述。
 

養老養生項目規劃,養老地產項目規劃,田園養老項目規劃

影響養老地產項目選址的六大關鍵要素


7.1.1 地塊區位

項目應選址于城市邊緣或近郊。

第一,養老地產項目的選址,不需要選擇于市區。首先,由于老年人退休后不需要去上班,活動半徑相對小于年輕人,因而對區位的依賴程度上不如年輕人敏感。因此,只要保證養老地產項目與市區間有良好的交通聯系便可以滿足其相應要求。其次,市區生活環境比城市邊緣或城市近郊地區的生活環境往往更嘈雜,不符合老年人的生活習慣。再次,市區的土地成本相對較高,考慮到經濟性問題,容積率要求也相對較高,因而居住環境不適合老年人。

第二,養老地產項目的選址,不宜距離市區過遠。項目距離市區過遠,地區發展條件不成熟,配套條件不足,因而投資要求過高。另外不符合市場需求。

第三,養老地產項目選址于城市邊緣或近郊地區優勢明顯。首先,城市邊緣與近郊地區距離城市較近,與市區聯系緊密,有利于滿足老年人的生活習慣與情感。生活在城市中的老人,往往對曾經生活過的城市具有一定的感情,因而不能完全使其脫離城市。另外,養老地產項目具有多元化的特點,養老產品多元化,老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此,難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養老地產項目距離城市較近,可以方便老人與子女聯系。其次,城市往往具有比較完善的配套設施,鄰近城市可以有效的利用城市配套設施。這樣既可以有效地減少養老地產項目中對相關配套設施的投入、降低開發成本,又可以避免重復建設帶來的浪費。

7.1.2 自然環境

項目周邊應有良好的生態環境。研究發現,很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態環境較好的地方去養老。這是為什么呢?其實原因很簡單,良好的生態環境能夠改善局部氣候,增加負氧離子含量,提供良好的景觀效果。因而有利于養生,也更能贏得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人,老人對環境的要求與依賴程度更要高于年輕人。因此,為了讓老人生活得更好、安享晚年,在做養老地產項目開發之時要盡量選擇生態環境良好的地區。

7.1.3 生活環境

最盡量避免選址于鬧市區、商業區、工廠區等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線為界,盡量避免影響老人生活安全的地段。

由于老年人喜歡清靜,而鬧市區、商業街區、工廠區等環境噪音大,車流較多,因此不適于養老項目的布局。而城市的主要交通干線車流比較繁忙、車速較快、噪音較大,因而養老地產項目不適宜以城市的主要交通干線為界。

7.1.4 配套設施

養老地產的選址應考慮地塊周邊的市政設施與公共服務設施配套條件。市政方面,盡量與市政管網相連,利用城市提供的基礎設施保障;公建配套方面,由于養老地產項目的產品不同、定位不同,對開發成本的控制也有不同要求,因此應盡量保證項目與周邊的醫療衛生、文化體育、商業服務等公共服務設施之間具有良好的可達性,方便老人對公共服務設施的享用。如此,同樣可以有效地減少養老地產項目中對相關配套設施的投入、降低開發成本,避免重復建設帶來的浪費。

7.1.5 交通條件

項目選址地塊應保證交通便利,對外聯系方便。對于居住區而言,交通條件便利,通達性較好的居住區會受到業主的歡迎和青睞。養老地產項目也同樣,交通條件便利也是老年人愿意來養老的一個必要因素。交通條件便利,不僅方便老年人去子女、親屬家探親,也方便家屬的探望。另外,交通便利也方便老人出游,方便老人對城市公共服務設施的享用。因此,作為養老地產項目的選址,交通條件是一個不可忽視的關鍵因素。

7.1.6 地形地勢

關于地形地勢條件,不同類型養老地產項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況:第一種,是面向高齡老人的養老地產項目。這類項目應選址于地形平坦地段,盡量減少坡道為老人生活帶來的不便。首先,由于這些老年人身體條件原因,如果場地內地形起伏較大、此類路段過多,不利于老年人行走,更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次,養老地產項目的無障礙要求較高,如果地形起伏較多將為無障礙設施規劃、施工等帶來挑戰,也增高了開發成本。因此,在項目選址之時,應盡量考慮地形平坦的地段。第二種,就是面向剛退休的老年人的養老地產項目,這類項目在選址時可以考慮地形有一定的起伏。因為地形的起伏有利于塑造豐富的景觀,提高環境景觀效果,而且地形的起伏也不影響這類老年人的生活,反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此,關于地形地勢還應該根據項目的類型而具體分析。

此外,養老地產項目具有多元化的特征,不同定位、不同類型、不同規模的養老地產項目對以上因素的依賴程度各不相同。因而需根據不同情況,綜合考慮。例如,高端養老地產項目相對于低端養老地產項目而言,往往對地塊的自然條件,即生態環境要求較高,而對地塊區位以及配套設施條件要求相對較弱。因為,此類項目往往追求高品質,更看重環境,并且自身配套條件相對較高,所以對配套設施條件的依賴相對較弱。而位于城市周邊,與城市聯系便利,且距離城市稍遠一些的郊區,往往生態環境較好,易營造良好的生活環境,可以滿足此類項目對品質的要求,因此這類地區往往是高端養老地產項目的最優選址方案。相反,低端養老地產項目或者規模較小的養老地產項目,往往自身不具備較高的公共服務配套條件,因此對配套設施條件的依賴相對較高。于是此類項目在選址之時,更應看重的是地塊區位與配套設施條件因素。

綜上所述,養老地產項目的選址應該著重考慮地塊區位、自然環境、生活環境、配套設施、交通條件以及地形地勢等六個方面因素。而不同定位、不同規模、不同類型的養老地產項目又要根據項目自身的不同情況,對上述因素進行綜合權衡和考慮,做到因地制宜,具體問題具體分析。只有這樣,才能確定與項目相匹配的最優選址方案。

7.2  功能分區

養老地產項目的基本功能區應包括:生活居住區、商業配套服務區、休閑娛樂區、醫護保健區、教育服務區、兒童托管區和管理服務區等。
 

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功能分區


7.2.1 生活居住區

生活居住區為老年人日常居住的生活區。主要為老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商業配套服務區

商業配套服務區主要是為老年人提供商業配套服務的區域。包括銀行、保險公司、郵局、商場、超市、洗衣店、理發店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

7.2.3 休閑娛樂區

休閑娛樂區主要是為老年人提供室內外休閑娛樂的場所,供老年人日常交流提供場地。主要包括公園、書畫室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動中心、特色農場等。

7.2.4 醫護療養區

醫護療養區主要為老人提供醫療、護理等服務的區域。主要為專業醫院、護理中心等。

7.2.5 教育服務區

教育服務區主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術等方面的繼續教育服務,圓老年人的求學夢,豐富老年生活,陶冶情操。真正實現老有所為,老有所樂。主要包括老年大學等。

7.2.6 兒童托管區

在一些養老地產項目中,有部分老人與晚輩一起生活,也有晚輩探望老人時會帶著兒童一起居住。因此,就需要有專業的兒童托管服務。兒童托管區就是為迎合這部分需求,而專門設立的區域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

7.2.7 管理服務區

管理服務區主要為入住的老人提供手續辦理、物業管理、家政服務等綜合管理服務的區域。包括:接待服務中心、配餐服務中心、物業管理服務中心、家政服務中心等。

綜上所述,此種功能分區是基于大型養老地產項目的功能分區,比較理想,配套比較完善。但是,具體養老地產項目還應根據具體項目的規模大小與項目類型綜合考慮確定項目的功能分區。

7.3  用地布局

養老地產的規劃布局應以人為本,充分考慮老人的需求、生活習慣、環境營造、享用公共服務實施的便利度以及安全性等方面因素,合理安排不同功能分區之間、不同項目之間的位置關系。具體應遵循以下幾點原則:
 

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布局原則


“養老地產項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養老社區的基礎上,提出的抽象理論模型,旨在為養老地產項目的規劃布局提供參考。詳見下圖:

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功能布局理想模型


本模型的特點是:

a) 于項目中心集中布局公共服務設施,形成公共服務中心,養老生活居住區以公共服務中心為核心環繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務設施的利用效率,提高了可達性,方便每個生活居住區對公共服務設施的享用。

b) 主入口直接與休閑娛樂區相連。這樣布局避免了入口是管理服務區所造成的束縛感、壓抑感,避免了入口是醫護療養區的緊張感。相反,主入口直接與休閑娛樂區相連,可以給人以環境優美、文化氛圍活躍、歡樂而富有活力的第一印象。從而,徹底改變傳統養老院或一般養老地產項目給人帶來的孤獨、沉悶、荒涼的習慣印象,增強業主的歸屬感和幸福感。

c) 模型將休閑娛樂區、商業配套服務區、兒童托管區與管理服務區集中布置,將醫護療養區、教育服務區與居住區結合布局。這樣布局的優點是充分考慮老人休息、病人療養以及教學活動對安靜環境的需求,避免互相干擾。

d) 管理服務區位于項目核心區位。管理服務區為項目的核心服務區,布局在中心位置可以使其服務能力完全覆蓋整個社區。另外,新業主到項目地考察,在到達位于管理服務區的接待中心前,沿路可以看到整個園區的綜合配套和主要景觀足以堅定新業主入住的信心,從而利于銷售。

e) 滿足業主的消費心理。此種布局的特點是,當業主進入到社區時,直接映入眼簾的就是公共服務設施,主要交通沿線亦都是公共服務設施。這會讓業主感到社區公共服務設施配套十分完備,從而增強了對公共服務設施配套的滿足感。另外,由于公共服務設施建筑形式往往比較豐富、美觀,令人賞心悅目。其次,由于公共服務設施人流相對密集、活躍的特點,往往可以給人以歡樂、繁榮的感覺,從而打破養老社區的孤寂和荒涼感,最終提高業主對社區的認可度。

需要強調的是,“養老地產項目用地布局基本模型”是一個基于大型養老綜合社區的基礎上,抽象的理論模型,切忌生硬照搬模仿。不同養老地產項目可以根據具體項目的實際情況,加以靈活運用。

7.4  路網交通規劃

養老地產項目的交通規劃,應充分考慮老人的出行安全與出行習慣,做到人車分流,并適當采用公共交通,提倡使用低碳節能交通工具,減少環境污染,降低交通噪音。另外,在路網規劃時,要考慮通而不暢的特點,從而降低內部交通的車行速度,保障社區內部老年人出行活動的安全。

山合水易觀點

北京快中彩官方网站應充分考慮項目的規模與其自身類型特點,具體問題具體分析,對項目的選址、功能分區確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進行深入研究和考慮,這是一個養老地產項目成功的基礎。

END

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